Pasitaiko atvejų, kai nuomininkas pagerina išsinuomotą būstą, pavyzdžiui, atlieka pastato rekonstrukciją, įrengia naujas patalpas, tačiau turto savininkas atsisako atlyginti šias išlaidas. Šiuo atveju itin svarbi nuomos sutartis ir joje išdėstytos sąlygos.
Įstatymai nurodo, jog nuomininkui su nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerinus atsiranda teisė į patirtų būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai ar sutartis numato kitaip. Teismų praktika skiria keturias sąlygas, kada nuomininkas gali tikėtis susigrąžinti tokias išlaidas.
Precedentų jau yra
Pasak Manto Baigio, advokatų profesinės bendrijos „Avocad“ teisininko, Lietuvos teismų praktikoje jau yra tokių ginčų.
Anot jo, vienoje iš bylų įrodinėta, jog atlikta išsinuomoto pastato rekonstrukcija, jai gautas sutikimas konkliudentiniais veiksmais. Pirmos ir apeliacinės instancijų teismai vertino, jog ieškovas turėjo aiškiai susitarti dėl rekonstrukcijos ir kam tokiu atveju turėtų tekti išlaidos. Kitaip tariant, turėjo būti sudarytas rašytinis susitarimas dėl darbų apimties bei kitų sąlygų.
Kasaciniame teisme pritarta žemesnių instancijų sprendimams, ieškinys atmestas. Pabrėžta, jog viena iš esminių sąlygų yra nuomotojo rašytinis leidimas atlikti turto pagerinimus veiksmus. Byloje tokia aplinkybė nenustatyta, todėl konstatuota, jog nuomininkas neįgijo teisės į patirtų išlaidų atlyginimą.
Ką vertina teismas
Teismas tokiais atvejais vertina kelias esmines sąlygas:
- Ar nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą
- Ar nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus
- Ar nuomininkas turėjo sutaręs šiam tikslui būtinų išlaidų dydį
- Ar įstatyme, ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių
Anot M. Baigio, verta atkreipti dėmesį į 2 punktą, dėl kurio praktikoje ir kyla ginčai: rekomenduotina visais atvejais tokių veiksmų atlikimą suderinti, pasirašyti susitarimą raštu, jame aptarti sąlygas dėl darbų apimties, tvarkos, kam tenka tokios išlaidos, atsiskaitymo ir pan. Tai apsaugos ginče dėl turto pagerinimo išlaidų priteisimo.
Kita vertus, anot teisininko, susitarimas svarbus ir nuomotojui, kuris, prieš duodamas leidimą, turėtų aptarti minėtas sąlygas, nusistatyti aiškius kriterijus dėl darbų rezultato, kokybės ir pan.
Reikia vengti situacijų, kai duodamas formalus leidimus atlikti turto pagerinimo veiksmus, prisiimant šias išlaidas, tačiau neaptariant išsamiau bei konkrečiau visų minėtų sąlygų.
Kuo aiškesnė sutartis
Olga Petroševičienė, advokatų kontoros „Ellex Valiunas“ partnerė, nekilnojamojo turto (NT) rinkos teisės ekspertė, sako, kad pasitaiko atvejų, kai nuomininkas jau prieš kelerius metus pradėjo vieną, vėliau antrą, o gal ir trečią ginčą su savo būsto nuomotojais.
„Aš esu už stiprias ir aiškias sutartis, už aiškias sąlygas, nes tai gyvenime tikrai dažnai padeda. Mažų mažiausiai savo klientams rekomenduoju paklausti, ar klientas yra pasiruošęs parodyti savo kreditingumo istoriją“, – dėsto pašnekovė.
Anot jos, Civilinis kodeksas gyvenamosios paskirties būsto nuomos sutartis leidžia sudaryti tiesiog žodžiu, bet ji sako nerekomenduojanti to daryti dėl vienos paprastos, bet itin svarbios priežasties.
„Įrodinėjimo galimybė apie tai, kas kam ką davė, kuriam laikui susitarė, yra ypač sudėtinga arba, dar paprasčiau sakant, tai yra neįmanoma misija. Dėl šios priežasties nuomos sutartį rekomenduočiau sudaryti raštu. Sutartis turi būti kiek įmanoma aiškesnė, mažų mažiausiai reikia numatyti tokius dalykus kaip sutarties šalis, kad būtų aiškiai surašyta, kad yra nuomotojas, o kas – nuomotojas. Turi būti įvardytas aiškus sutarties objektas, nuomojamas turtas“, – pabrėžia teisininkė.
