Kalbant apie finansų rinkas, dažniausiai aptariamos ir analizuojamos akcijos ir obligacijos, kaip šios yra veikiamos vienokių ir kitokių sprendimų ar ekonominių ciklų. Tačiau, kaip bebūtų, nekilnojamojo turto rinka yra didžiausia turto klasė, kurioje tiesiogiai ar netiesiogiai dalyvaujame ir investuojame visi. Kiekvienas lietuvis NT rinką myli ir pastarąją investuojant renkasi dažniausiai. 2023 metai jau atsinešė pokyčių finansų rinkose, tad verta apžvelgti kas laukia didžiausios ir populiariausios finansinės priemonės šiais metais ir kaip ją paveiks kylančių palūkanų aplinka.
NT rinka kris, klausimas tik kada ir kiek
Per pastarąjį dešimtmetį stebėjome sparčiai augančias NT kainas. Ši turto klasė tapo patrauklia terpe investicijoms, nes generavo dviženkles grąžas ir buvo gera investicinė alternatyva, ypatingai, kai skolos vertybiniai popieriai generavo žemas arba net neigiamas grąžas. Europos Sąjungos (ES) šalyse prieš metus demonstruotas NT kainų kilimas buvo pasiekęs rekordines aukštumas ir siekė apie 10 proc., Lietuvoje šis skaičius buvo dar įspūdingesnis ir sudarė apie 20 proc.
Šiuo metu NT rinka jau vėsta. ES lygiu 2022 m. pabaigoje fiksuotas žymiai mažesnis (6,8 proc.) NT kainų kilimas. Tiesa, Lietuvą šis kainos pokytis pasieks vėliau, jo laukiama antroje metų pusėje. Taigi, kylančių kainų suirutė neaplenks ir NT rinkos.
Į NT rinką galime žiūrėti iš dviejų perspektyvų – NT pirkėjai ir NT vystytojai. Europos Centrinio Banko (ECB) atlikto tyrimo rezultatai rodo, kad palūkanų normai rinkoje pakilus 1 proc., nekilnojamojo turto kaina dažniausiai krenta apie 5-9 proc. Iš NT vystytojų perspektyvos, to paties 1 proc. palūkanos kilimas gali lemti investicijų į NT kritimą nuo 8 proc. iki 15 proc.
Žinoma, pokytis pasimato pavėluotai, nereikėtų jo laukti iškart po ECB sprendimo kelti palūkanas ar po kiekvieno tarpbankinės palūkanų normos EURIBOR pasistiebimo aukštyn. Būsto kainų kritimas fiksuojamas 12 -18 mėn. laikotarpyje nuo pasikeitimų, o ženklus investicijų į NT projektus sumažėjimas matomas po 6-12 mėn. Tiesa, greitesnis pokytis pasimato šalyse, kur dauguma paskolų yra su kintama palūkanų norma, tokiose kaip Lietuva. Kur kas lėčiau šis pokytis pajuntamas šalyse, kuriose dominuoja fiksuotų palūkanų normų būsto paskolos, pavyzdžiui, Vokietijoje ir Prancūzijoje.
Palūkanų normos – ne tik statistinis pokytis
Populiariausios palūkanų normos naudojamos NT sandoriuose – 6 mėn. ir 12 mėn. EURIBOR, kurie šiuo metu sudaro 3,06 proc. ir 3,38 proc. atitinkamai. Palyginimui, dar prieš metus minėtos palūkanos buvo minusinės ir sudarė: -0,40 proc. ir -0,25 proc., tad reikia pripažinti, kad rinkoje pokytis drastiškas. O kai prie to dar pridedame bankų maržas, kurios fiziniams asmenims yra apie 2 proc., juridiniams gali siekti apie 4 – 5 proc., nesunku suskaičiuoti ir įvertinti pokyčio reikšmingumą iš pinigų srautų pusės. Tiek NT pirkėjams, tiek ir NT vystytojams 2023 m. finansinių srautų valdymas taps dideliu iššūkiu.
Griežta ECB politika nežada nieko gero paskolų turėtojams. Jau dabar vartotojai, reaguodami į išaugusias palūkanas ir rekordines NT kainas, atsisako būsto pirkimo planų. Jei 2022 m. fiksavome rekordinius pardavimus, tai 2023 m. pradžia rodo ženklų lėtėjimą šioje rinkoje, kur matome net 20 proc. sumažėjusių sudaromų sandorių. Tą suprasdami NT vystytojai stabdo savo planus investuoti į šį sektorių artimiausius metus ir daugiau.
Aukšta infliacija, kuri šių metų sausio mėn. Lietuvoje siekė daugiau nei 18 proc., o ES virš 8 proc., kartu su augančiomis paskolų palūkanų išlaidomis, sudaro vis reikšmingesnę sąnaudų krepšelio dalį. Skaičiuojama, kad 1 proc. būsto palūkanų augimas sumažina ES bendrą vidaus produktą per 0,2-0,4 proc. Taip yra todėl, kad vartotojai, kurie jau turi paskolų, vertina savo mažėjančią perkamąją galią, ir atsargiau planuoja ateities išlaidas arba tiesiog negali sau leisti tiek vartoti.
ECB retorika griežta: valdykite lūkesčius, greitu metu geriau nebus
Finansų rinkų dalyviai vertina, kad ECB ir toliau laikysis palūkanų normų kėlimo strategijos. Kovo 16 d. centrinis bankas padidino bazines palūkanų normas 50 bazinių punktų. Šiuo metu centrinio banko taikoma palūkanų bazė indėliams sudaro 3 proc. Tikėtina, kad spartus palūkanų normų augimas dar labiau atvėsins nekilnojamojo turto rinką.
Finansų rinkų dalyvių vertinimu, iš ECB sulauksime der ne vieno bazinės palūkanų normos kėlimo. Gali būti, kad liepos mėn. fiksuosime aukščiausią jų tašką, kuris galimai sieks 4 proc. Taigi, 12 mėn. tarpbankinė palūkanų norma EURIBOR gali perlipti ir 5 proc. ribą. Prognozuojama, kad ECB papildomai palūkanų normas dar kels 0,5 proc. gegužės mėn., ir po 0,25 proc. birželio ir liepos mėnesiais.
Kita vertus, minėtos prognozės ramybę drumsčia Jungtinės Amerikos Valstijų (JAV) bankinio sektoriaus krizė. Per praėjusią savaitę paskelbus apie kelių bankų nesugebėjimą toliau vykdyti savo veiklos, JAV federalinė rezervų sistema (FED) turės įmtis veiksmų. Vienas iš laukiamiausių atsakų į iškilusias rizikas – palūkanų normų kėlimo tempo sulėtinimas. Atsakymo į šį klausimą ilgai laukti nereikės, jau kovo 22 d. FED turi paskebti savo sprendimą. Deja, infliacija ir toliau kyla ne tik ES, bet ir JAV, o be palūkanų kėlimo FED neturi kitų įrankių jai suvaldyti.
Ekspertai prognozuoja, kad artimiausias bazinės palūkanų normos mažinimas bus ne anksčiau nei 2024 m. pavasarį / vasarą. Šiems lūkesčiams įsigyvendinti reikalinga pagrindinė sąlyga – mažėjanti infliacija, ypatingai bazinė infliacija, kuri jau keletas mėnesių iš eilės toliau kyla, ir šiuo metu ES siekia 5,6 proc. Pagrindinė to priežastis – augantys atlyginimai. Šiuo metu augimas sudaro apie 5-6 proc. Darbdavių apklausos rodo, kad greitų pokyčių nepamatysime ir čia, nes darbo rinka karšta ir vis dar jaučiamas darbo jėgos trūkumas.
Ar tikėtis 2008 m. krizės?
Šiandien Lietuvos NT paskolų rinka yra kur kas stabilesnė ir labiau apsaugota nei buvo 2008 m. Prie to prisideda Lietuvos Banko griežta reguliacija ir apribojimai. Rinka yra kur kas sveikesnė ir mokesnė, tad išaugusių nemokių paskolų reikšmingo pokyčio artimiausiu metu nesimatys.
Kita vertus, vietos kaip apsaugoti vartotojus ir kur tobulėti tikrai yra. Pavyzdžiui, Ispanija, siekdama išvengti savo 2008 m. būsto krizės rezultato, lapkričio mėn. priėmė priemonių paketą, kurios apsaugotų jautriausią visuomenės dalį nuo nemokumo. Viena iš priemonių – būsto paskolos palūkanų sumažinimas penkeriems metams.
Visgi, pigių pinigų era baigėsi ir tai smarkiai pajus kiekvienas, turintis būsto paskolą. Tad verta pabrėžti, kad kiekvienas būsto paskolos turėtojas gali kreiptis į banką ir kalbėtis dėl paskolos maržos sumažinimo ar kitų priemonių. Ir tą rekomenduojama daryti anksčiau, nelaukti nemokumo situacijos.
Norite pasiūlyti temą, turite pastabų, pasiūlymų ar klausimų?
Parašykite „Mano pinigų“ redaktoriams.
