Anksčiau siaurai profesionalų grupei suprantamas obligacijų leidimo procesas tapo įprastu nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų finansavimo šaltiniu. Aukštos klasės NT vystytojo RELEVEN patirtis rodo, kad obligacijos darniai papildo tradicinį banko finansavimą.
Šių metų kovo mėnesį NT vystymo bendrovės RELEVEN projektui „Sanguškų parkas“ skirta vieša obligacijų emisijos paklausa pasiūlą viršijo 1,7 karto (gauta paraiškų už 8,638 mln. Eur). Dėl didelio investuotojų susidomėjimo platinama suma buvo padidinta nuo 5 mln. iki 6 mln. Eur. Iš viso emisijoje dalyvavo net 192 investuotojai, o pritrauktos lėšos skirtos prestižiniam būsto projektui „Sanguškų parkas“ Vilniaus senamiestyje.
Banko prisijungimo svarba
Paklaustas, kokia svarbiausia šios viešai išplatintos obligacijų emisijos pamoka, Guido Wolf, RELEVEN tvarumo ir inovacijų direktorius, komentuoja, kad vienas svarbiausių aspektų platinant emisiją buvo kredito sutarties pasirašymas su banku prieš emisijos pradžią.
„Kai bankas, kaip profesionalus rizikos valdytojas, jau yra įvertinęs projekto verslo planą, su juo susijusius dokumentus ir kitas rizikas, obligacijų pirkėjams tai suteikia papildomo komforto priimant sprendimus dėl investavimo“, – pabrėžia G. Wolf.
Investuotojai žino, kad bankas, atlikęs išsamią analizę, patvirtino projekto verslo plano tvarumą. Be to, obligacijų pirkėjai jau prieš priimdami sprendimą žino, kad likęs skolinto kapitalo poreikis yra jau užtikrintas, nes įpareigojanti kredito sutartis su banku buvo pasirašyta dar prieš obligacijų platinimą.
Pirminis ir antrinis įkeitimai
Dar viena šios obligacijų emisijos pamoka susijusi su antriniu įkeitimu. „Antrinis įkeitimas investuotojams gali būti patrauklus, jeigu jis tinkamai sudėliotas, tačiau investuotojams turi būti gerai išaiškinti visi jo aspektai“, – pabrėžia RELEVEN tvarumo ir inovacijų direktorius. Įprasta, kad antrinį įkeitimą rinka dažnai supranta kaip mažos vertės užtikrinimo priemonę.
„Pagal apsaugos priemonės prigimtį pirminis, antrinis ar bet kuris kitas įkeitimas lemia eilę, kaip bus tenkinami kreditorių reikalavimai pasitelkiant įkeistą turtą. Kai užstato pakanka visų kreditorių įsipareigojimams padengti, įkeitimo eilė tampa formalumu“, – atkreipia dėmesį G. Wolf.
„Sanguškų parko“ projekte bendras finansinių įsipareigojimų lygis negali viršyti 70% visų investicijų. Taip skolos lygis išlieka tvarus tiek pirminio, tiek antrinio įkeitimo turėtojams. Kitaip tariant, maksimalus paskolos ir įkeisto turto vertės santykis (angl. loan to value– LTV) šiame projekte negali viršyti 70% ribos.
„Žvelgiant iš investuotojų pusės, struktūra, kai bankas prisiima mažesnę riziką už mažesnę kainą, o bendras skolos lygis neviršija 70%, atveria galimybes generuoti solidžią grąžą su tvariu užstato vertės rezervu“, – teigia RELEVEN tvarumo ir inovacijų direktorius.
Pasitaiko atvejų, kai antrinis įkeitimas naudojamas siekiant pasikelti bendrą skolos lygį, pavyzdžiui, nuo 70% LTV iki 85% LTV. Pastaroji riba jau yra labai rizikinga, todėl investuotojams svarbu įsigilinti, koks yra bendras projekto skolos ir įkeitimo lygis.
Tinkama minimali suma
Trečioji obligacijų „Sanguškų parko“ projektui platinimo pamoka susijusi su minimalios investicijų sumos nustatymu, siekiant pritraukti platesnį smulkiųjų investuotojų ratą. „Sanguškų parko" obligacijų nominali vertė buvo 1.000 Eur, tačiau minimali investuotina suma siekė 10.000 Eur.
„Siekiant pritraukti daugiau smulkiųjų investuotojų, minimali įsigyjamų obligacijų vertė turėtų būti 1.000–2.000 Eur. Mažesnė nominali vertė leidžia platesnei investuotojų grupei dalyvauti projekte, diversifikuoja riziką ir padidina likvidumą antrinėje rinkoje, nes daugiau žmonių gali sau leisti investuoti į obligacijas“, – tokio pasirinkimo pranašumus vardija G. Wolf.
Komunikacijos svarba
Projektą įgyvendinanti RELEVEN priklauso investicinei bendrovei „Zabolis Partners“. Domas Šilenskis, kapitalo valdymo įmonės „Žabolis ir partneriai kapitalo valdymas“ ryšių su investuotojais vadovas, teigia, kad prie RELEVEN debiuto kapitalo rinkose sėkmės prisidėjo nuolatinis bendravimas su investuojančiais asmenimis, dalyvavimas renginiuose, matomumas rinkoje, „Zabolis Partners“ grupės ir jos įmonių veiklos žinomumo didinimas.
„Džiaugiamės, kad įmonės „Žabolis ir partneriai kapitalo valdymas“ vieno iš valdomų fondų, skirto konkrečiam NT projektui vystyti, finansavimo šaltiniu tapo obligacijos“, – pabrėžia D. Šilenskis.
[infogram id="2e52eea2-8a53-487f-8879-de6c7893613c" prefix="QZZ" format="interactive" title="Apie projektą „Sanguškų parkas“"]
Norite pasiūlyti temą, turite pastabų, pasiūlymų ar klausimų?
Parašykite „Mano pinigų“ redaktoriams.
