Ar nuomotis, ar pirkti būstą?

Pagrindinės įžvalgos: 4% taisyklė atskleidžia, kad nuoma Lietuvoje skaičiuojant matematiškai dažnai apsimoka labiau, tačiau namų savininkai yra turtingesni dėl savo elgsenos veiksnių. Abi strategijos gali būti sėkmingos, jeigu bus tinkamai vykdomos.

Kodėl šis klausimas tapo toks sudėtingas

Prieš dešimtmetį Lietuvoje apsispręsti buvo gana paprasta. Nekilnojamasis turtas (NT) kainavo mažiau, mažesnės buvo ir palūkanos, o investicinių alternatyvų pasirinkimas buvo ribotas. Šiandien viskas pasikeitė. Vilniaus centre kvadratinio metro kaina viršija 4.000 Eur, palūkanos išlieka nemažos, o Lietuvos investuotojai turi beprecedentį priėjimą prie globalių finansų rinkų.

Kaip AB „Agathum" generalinis direktorius kasdien analizuoju NT objektus – ir jų patrauklumą pirkti nuomai, ir kaip alternatyvą investicijoms į vertybinius popierius. Šios patirtys atskleidė man, kad dauguma žmonių priima šį svarbų sprendimą remdamiesi klaidingomis prielaidomis ir neįvertinę visos informacijos.

Sprendimas tarp būsto nuomos ir pirkimo yra vienas svarbiausių finansinių sprendimų gyvenime. Tačiau nepaisant giliai įsišaknijusio įsitikinimo, kad „nuoma – tai pinigų švaistymas", akademiniai tyrimai ir paprasta matematika atskleidžia sudėtingesnį vaizdą, kuris meta iššūkį šiai „išminčiai".

Trys klaidingi įsitikinimai, kurie formuoja mūsų sprendimus

Prieš pereidami prie skaičių, turime suprasti, kodėl daugelis žmonių klysta priimdami šį sprendimą. Egzistuoja trys giliai įsišakniję klaidingi įsitikinimai, kurie formuoja mūsų mąstymą.

Pirmasis – „nuoma yra pinigų metimas per langą". Šis tvirtinimas skamba logiškai: mokate pinigus ir negaunate nieko materialaus mainais. Tačiau jis ignoruoja tai, kad namų nuosavybė taip pat turi reikšmingas neatgautinas išlaidas, kurios neatsispindi būsimoje turto vertėje. Mokesčiai, priežiūra, palūkanos, alternatyvių išlaidų kaina – visa tai „metama pro langą" lygiai taip pat kaip ir nuompinigiai.

Antrasis – „namai visada yra puiki investicija". Ši mintis yra tokia populiari, kad dažnai net neabejojame ja. Tačiau istoriniai duomenys rodo kitaip. Robert Shiller tyrimai atskleidžia, kad JAV nekilnojamojo turto reali grąža per 100 metų buvo vos apie 1% per metus virš infliacijos. Palyginkite tai su akcijų rinkų 7–8% realia metine grąža.

Trečiasis – „pirkimas visada geriau, nes kuriate turto dalį". Šis argumentas neatsižvelgia į alternatyvių išlaidų kainą. Taip, hipotekos mokėjimai kaupia nuosavybės dalį, bet ar tie pinigai, investuoti kitur, neduotų didesnės grąžos?

Pagrindinė klaida: lyginame netinkamus dalykus

Dauguma žmonių palygina mėnesinius hipotekos mokėjimus su nuoma ir daro sprendimą. „Moku 600 Eur paskolos įmokas, o galėčiau mokėti 600 Eur už nuomą – aišku, geriau pirkti." Tačiau šis palyginimas yra fundamentaliai klaidingas.

Hipotekos mokėjimas susideda iš dviejų dalių. Palūkanos yra tikrai neatgautinos išlaidos – jos išnyksta amžiams, kaip ir nuomos mokėjimas. Tačiau pagrindinės sumos grąžinimas kaupia turtą per nuosavybės dalies augimą. Tai iš esmės yra priverstinis taupymas, o ne išlaidos.

Nuoma, kita vertus, yra visiškai neatgautina, bet ji padengia visas būsto išlaidas ir atsakomybes. Nuomininkai nemoka mokesčių, nesirūpina remontu, nerizikuoja turto vertės svyravimais.

Namų savininkai susiduria su daugybe papildomų išlaidų, kurių lengva nepastebėti arba teisingai neįvertinti. NT mokesčiai, kurie Lietuvoje gali siekti 1% per metus. Priežiūros ir remonto išlaidos, kurios senesniems pastatams gali būti ypač skausmingos. Draudimo išlaidos. Ir, svarbiausia, pradinio įnašo (bei mėnesinio pinigų srautų skirtumo tarp paskolos įmokų ir nuomos) alternatyvių išlaidų kaina – pinigai, kuriuos galėjote investuoti kitur ir gauti potencialiai didesnę grąžą.

4% taisyklė: kaip iš tikrųjų skaičiuoti namų išlaidas

Pabandžiau paanalizuoti ir pastebėjau, kad Lietuvos rinkoje namų savininkai vidutiniškai išleidžia apie 4% turto vertės per metus neatgautinoms išlaidoms. Tai tapo mano 4% taisykle – paprastu būdu palyginti tikrąsias namų nuosavybės išlaidas su nuoma.

Paimkime konkretų pavyzdį. Turite 200.000 Eur vertės butą Vilniuje. Pagal 4% taisyklę, Jūsų tikrosios metinės išlaidos bus 8.000 Eur arba 667 Eur per mėnesį. Jei galite nuomotis panašų butą už mažiau nei 667 Eur, nuoma finansiškai pranašesnė.

Iš kur atsiranda šie 4%? Pirmiausia, nekilnojamojo turto mokesčiai. Kaip tik šiuo metu vyksta NT mokesčio reformos ir diskusijos, todėl sunku parinkti tikslų tarifą, tačiau galvodami apie ilgalaikę perspektyvą turėtume įvertinti visuotino NT mokesčio galimybę. Padarykime prielaidą, kad šis tarifas tipiniams butams vidutiniškai bus apie 0,7% per metus. Tai pirmas komponentas.

Antrasis – priežiūros ir valdymo išlaidos. Lietuvos daugiabučiai skaičiuoja valdymo mokesčius nuo 200 iki 600 Eur per metus. Pridėkime asmeninę priežiūrą – interjero atnaujinimą, prietaisų remontą, skubius pataisymus. Konservatyviai įvertinkime, kad priežiūros ir valdymo išlaidos per metus siekia 1% turto vertės.

Trečiasis komponentas – skolos kaina. Dabartinės būsto palūkanos yra apie 4,4%. Jei finansuojate 65% turto vertės (toks vidurkis atsižvelgiant į ilgalaikę perspektyvą, nors pradžioje užskolinimas gali siekti ir 80%), palūkanų išlaidos sudaro 2,9% bendros turto vertės.

Ketvirtas ir subtiliausias komponentas – pradinio įnašo alternatyvių išlaidų kaina. Lietuvos investuotojai šiandien gali investuoti į globalius akcijų portfelius per vietinius brokerius. Istoriškai diversifikuotų akcijų portfelių grąža apie 10% per metus. Jūsų 35% pradinis įnašas, investuotas į akcijas, galėtų duoti 3,5% grąžą nuo bendros turto vertės.

Galiausiai, atskaitome nekilnojamojo turto grąžą. Pagal Shiller duomenis, ilgalaikėje perspektyvoje tai apie 4,1% per metus.

Sudėjus viską: 0,7% + 1% + 2,9% + 3,5% - 4,1% = 4% per metus.

[infogram id="3bac6308-e4f9-40d8-b7ac-65e1af914ded" prefix="jgb" format="interactive" title="TR:Agathum"]

Dvi kelionės: savininkas prieš nuomininką

Norėdami pamatyti, kaip šie skaičiavimai gali būti taikomi, panagrinėkime dviejų hipotetinių žmonių, priėmusių skirtingus sprendimus 2005 m., atvejus.

Pirmas nusprendė pirkti. Jis įsigijo 60 kv.m. butą Vilniuje už 100.000 Eur, sumokėjęs 35.000 Eur pradinį įnašą ir 2.000 Eur sandorio išlaidas. Iš viso pradinio investavimo – 37.000 Eur.

Jo kelionė buvo kaip Amerikos kalneliai. Pirmiausia buto vertė šoktelėjo Baltijos burbulo metu iki 225.000 Eur 2007-aisiais. Jis jautėsi genijumi. Tada atėjo griūtis – vertė nukrito iki 120.000 Eur 2012-aisiais. Kelis metus jis buvo „po vandeniu" – skola hipotekai buvo didesnė nei turto vertė. Tačiau ištvėrė. Palaipsniui rinka atsigavo ir 2024-aisiais jo butas vėl vertas apie 230.000 Eur.

Per 20 metų jis mokėjo vidutiniškai 4.000 Eur per metus įvairių išlaidų. Dabar, beveik išmokėjus hipoteką, jis turi grynąją nuosavybės dalį maždaug 195.000 Eur. Grąža nuo pradinės 37.000 Eur investicijos – 427%.

O kas nutiko antrajam žmogui, kuris nusprendė nuomotis?

Jis pradėjo su tais pačiais 37.000 Eur, bet iš karto investavo juos į diversifikuotą globalių akcijų portfelį. Kiekvieną mėnesį jis skaičiavo skirtumą tarp to, ką būtų mokėjęs už namų išlaikymą (333 Eur per mėnesį pagal 4% taisyklę), ir savo nuomos (apie 200 Eur per mėnesį 2005-aisiais). Šį 133 Eur skirtumą jis taip pat investavo į akcijas.

Jo kelionė taip pat buvo sudėtinga. Jis turėjo išlaikyti discipliną per finansų krizę 2008-aisiais, kai akcijų kainos griuvo. Daugelis jo draugų sakė: „Matai, turėjai pirkti namą!" Tačiau jis tęsė investavimą.

Rezultatas? Po 20 metų jo portfelis vertas apie 353.000 Eur. Grąža nuo pradinio investavimo – 854%.

Skaičiuojant matematiškai nuomininkas laimėjo 158.000 Eur skirtumu.

[infogram id="f73b9fc5-dced-4581-bfce-512bf8e24b25" prefix="AgQ" format="interactive" title="TR:Agathum2"]

Paradoksas: kodėl realybėje namų savininkai yra turtingesni?

Štai kur tampa įdomu. Nepaisant to, kad matematika aiškiai palaiko nuomininkus, akademiniai tyrimai rodo, kad namų savininkai paprastai yra žymiai turtingesni beveik visose šalyse, įskaitant Lietuvą. Kodėl?

Pirmiausia, atrankos šališkumas. Žmonės, kurie gali nusipirkti namus, jau demonstruoja savybes, kurios numato finansinę sėkmę. Jie turi pakankamai pajamų paskolai gauti, jie pakankamai disciplinuoti, kad sutaupytų reikšmingus pradinius įnašus, jų finansinis stabilumas leidžia prisiimti ilgalaikius įsipareigojimus. Šios asmeninės savybės leidžia sukaupti daugiau turto nepriklausomai nuo būsto pasirinkimo.

Antroji priežastis – priverstinis taupymo mechanizmas. Hipotekos mokėjimai nėra pasirenkami. Jų praleidimas turi rimtų pasekmių, kurių dauguma žmonių stengiasi išvengti. Kiekvienas mokėjimas automatiškai kaupia nuosavybės dalį ir tai nereikalauja nuolatinės finansinės drausmės.

Sėkminga nuoma, priešingai, reikalauja tobulo finansinės strategijos vykdymo per dešimtmečius. Nuomininkai turi apskaičiuoti mėnesinį skirtumą, nuosekliai atidėti jį, išmintingai investuoti, atsispirti pagundai išleisti „papildomus" pinigus ir išvengti elgsenos klaidų kaip, pavyzdžiui, panika ir aktyvų pardavimas krizių metu.

Realybėje dauguma nuomininkų net nesuvokia, kad turėtų investuoti išlaidų skirtumą. Jie tiesiog džiaugiasi, kad turi „papildomų" pinigų ir išleidžia juos vartojimui.

Trečioji priežastis – mažas likvidumas kaip apsauga. Namų nuosavybė padaro sukaupta turtą mažiau likvidų. Investuotojai gali lengvai parduoti akcijas panikos metu, o namų nuosavybės dalies pavertimas grynaisiais reikalauja sąmoningų žingsnių ir apsaugo nuo daugelio brangių elgsenos klaidų.

Galiausiai, apsauga nuo infliacijos. Namų savininkai spartaus augimo laikotarpiais apsaugoti nuo augančių būsto išlaidų. Nuomininkai gali būti visiškai išstumti, kai nuoma tampa neįperkama.

Lietuvos rinkos realybė šiandien

Šiandien Lietuvos rinkos kontekstas rodo mišrius signalus. Vilniuje ir Kaune NT kainos pasiekė istorines aukštumus, tuo tarpu nuomos kaina auga lėčiau. Daugelyje vietų 4% taisyklė palaiko nuomą, ypač brangesnėse lokacijose.

Kita vertus, palūkanų normos reikšmingai padidėjo nuo mažiau nei 2%, buvusių po finansų krizės laikotarpiu, didindamos namų nuosavybės išlaidas. Tuo tarpu globaliu akcijų rinkų potenciali grąža lieka patraukli Lietuvos investuotojams, turintiems priėjimą prie mažų valdymo mokesčių ETF’u ir fondų per vietinius ir tarptautinius brokerius.

Paimkime konkretų Vilniaus pavyzdį. Tipinis 60 kv.m. butas šiandien kainuoja apie 157.000 Eur. Pagal 4% taisyklę, tikrosios mėnesinės išlaidos – 523 Eur. Tačiau panašių butų nuoma svyruoja nuo 450 iki 800 Eur per mėnesį. Tai reiškia, kad dauguma nuomos objektų konkuruoja su nuosavybės išlaidomis.

[infogram id="026017fe-62ee-48eb-86a4-9e23e7ca01b6" prefix="aqZ" format="interactive" title="TR:Agathum3"]

Kaip priimti sprendimą Jūsų atveju

Sprendimas priklauso nuo Jūsų asmeninių aplinkybių, finansinės drausmės ir gyvenimo tikslų.

Nuoma gali būti patrauklesnė, jei planuojate kraustytis artimiausiu metu, turite finansinę discipliną sistemiškai investuoti, darbo lankstumas Jums svarbesnis už stabilumą, arba nuomos kaina žymiai mažesnė nei 4% taisyklės rezultatas.

NT įsigijimas gali būti geresnis, jei Jums sunku disciplinuotai investuoti savarankiškai, stabilumas svarbesnis už maksimalią grąža, planuojate gyventi toje pačioje vietoje daugelį metų, arba nuoma viršija 4% taisyklės ribą.

Svarbiausia suprasti, kad abi strategijos gali būti sėkmingos. Namų nuosavybė veikia kaip automatinis taupymas tiems, kam sunku disciplinuotai investuoti. Nuoma su sistemišku investavimu gali duoti aukštesnę grąžą disciplinuotiems investuotojams.

Galutinė išvada

4% taisyklė atskleidžia, kad ir Lietuvoje nuoma gali būti matematiškai pranašesnė, ypač prie dabartiniu aukštesniu NT kainų. Tačiau elgsenos veiksniai paaiškina, kodėl namų savininkai paprastai yra turtingesni.

Kartais net nelabai svarbu, ką pasirinksite – pagrindinis turto kaupimo raktas slypi nuoseklioje taupymo ir investavimo drausmėje. Galite pasiekti finansinę sėkmę per bet kurį būsto pasirinkimą, jei jis tinkamai įgyvendinamas ir suderinamas su Jūsų galimybėmis bei tikslais.

Lietuvos investuotojai šiandien turi unikalias galimybes: priėjimą prie globalių akcijų rinkų ir santykinai prieinamą NT. 4% taisyklė gali padėti priimti racionalų sprendimą, bet nepamirškite atsižvelgti į savo asmenines aplinkybes ir elgsenos realijas.

Dalis iš šiame rašinyje pateikiamų vertinimų yra subjektyvūs, tačiau šis modelis gali padėti priimti Jums tinkamiausią sprendimą. Spręsdami savo asmeninį uždavinį galite parinkti kiek kitus įverčius, įvertinti savo asmeninį gebėjimą reguliariai investuoti, bei Jums priimtiną rizikos laipsnį apskritai.

Atskleidimas: AB „Agathum" valdo apie 16 mln. Eur NT portfelį ir apie 4 mln. Eur vertybinių popierių portfelį. Pagrindiniai akcininkai yra nusipirkę savo namus su hipoteka banke ir aš asmeniškai valdau keletą gyvenamųjų objektų, skirtų nuomai.