Lietuva yra Baltijos šalių lyderė sutelktinio finansavimo rinkose, taip pat investuojant ir į nekilnojamąjį turtą (NT). NT rinkos aktyvumas, specialistų vertinimu, jau pasiekė 2021 m. Kokios NT perspektyvos, grėsmės, galimybės ir kaip tai atsiliepia investuotojų elgsenai?
18 metų patirtį NT rinkoje sukaupęs Arnoldas Antanavičius, sutelktinio finansavimo platformos „Profitus“ Verslo plėtros vadovas Latvijos ir Estijos rinkose, teigia, kad gerai pažindamas Lietuvos NT rinką dabar ją mato gerokai plačiau, kai įsigilino ir į kitų Baltijos šalių NT rinką. Jo nuomone, Lietuvos NT rinka grįžo į 2021 m. aktyvumo laikotarpį: „Tai ne kainų, o aktyvumo augimo laikotarpis, kai nuotaikos gana neblogos“. Panašias tendencijas jis stebi ir Latvijoje bei Estijoje, nors Lietuva pirmauja pagal investicijas.
„Pagrindinė aktyvumo priežastis visose trijose Baltijos šalyse – pasikeitusi finansavimo aplinka, kai ėmė mažėti EURIBOR ir pinigai tapo pigesni. Investavimo į NT rinką lydere išlieka Lietuva, nes ilgai pirmavusi Estija apie trejus metus turėjo rimtų ekonomikos iššūkių“, – teigia A, Antanavičius
Latvijoje pigiau, bet Lietuva – patrauklesnė
Viktorija Čijunskytė, „Profitus“ direktorė, kalbėdama, kas skatina Lietuvoje augti NT rinką, pirmiausia linkusi nurodyti vartotojų lūkesčių indekso rodiklį, kuris Lietuvoje gerokai aukštesnis nei kitose Baltijos šalyse. NT pirkimą, pasak jos, skatino sumažėjusios bankų paskolų palūkanos.
„Matome, kad, palyginti su metais anksčiau, paskolų per šiuos metus yra išduota net 50% daugiau, o naujos statybos sandorių skaičius, pavyzdžiui, Vilniuje augo beveik du kartus. Jei nuo 2021 m. sausio iki 2024 m. sausio per mėnesį vidutiniškai įvykdavo apie 250 sandorių, tai dabar jų turime apie 520“, – skaičiuoja „Profitus“ direktorė.
Pasak jos, prie šio augimo taip pat prisidėjo Vilniuje ir Kaune didėjantis gyventojų skaičius, atlyginimų spartesnis augimas už kainas. Ji pateikia statistikos duomenis, kad Vilniuje ir Kaune NT kainos augo apie 10–12%, bet atlyginimai – dar labiau.
„Veikdami visose trijose Baltijos šalyse matome, kad pastaraisiais metais Estijoje mūsų apyvarta buvo mažesnė, ekonomikos nuotaikos liūdnesnės, jautėsi investavimo štilius, kapitalas judėjo iš šalies, – apie kaimyninių šaliu NT rinkas kalba „Profitus“ direktorė. – O Latvija – įdomus fenomenas. NT kainos perpus mažesnės nei Lietuvoje, bet turistų ir jų pinigų jie sulaukia tiek pat, kaip Lietuva. Taigi, vertinant iš investicinės pusės, Latvijoje galima uždirbti dvigubai daugiau nei Lietuvoje. Tai išnaudoja NT vystytojai iš Lietuvos, Estijos ir Skandinavijos šalių.“
A. Antanavičius atkreipia dėmesį, kad nors Latvijoje, atrodo, investuoti į NT, ypač trumpalaikės nuomos, apsimoka labiau, bet Lietuva sulaukia gerokai daugiau investicijų, nes, „matyt, mūsų rinka labiau prognozuojama, geriau pažįstama, turi didesnį potencialą ir aiškesnį matymą, kodėl kainos gali augti“. Anot jo, matyt, nėra tikėjimo, kad Rygoje galimas kapitalo prieaugis. O apskritai Baltijos valstybių NT rinką veikia geopolitinė padėtis, dėl to kylantis tam tikras neapibrėžtumas.
Alternatyva išlaidavimui– investavimas
„Nuo 2007-2008 m., kai prasidėjo pasaulinė ekonominė krizė, beveik kasmet buvo vienas ar net keli įvykiai, pavyzdžiui, BREXIT ar nelegalūs migrantai, kurie, buvo kalbama, gali išprovokuoti NT krizę. Dabar kalbama, kad ją gali lemti už sienos Rusijos rengiamos karinės pratybos „Zapad“. Linkęs manyti, kad tai perdėta“, – teigia „Profitus“ Verslo plėtros vadovas Latvijos ir Estijos rinkose. Anot jo, didesnės įtakos planuojantiems įsigyti NT turi auganti infliacija ir jo brangimas, nes reikia turėti didesnį pradinį kapitalą.
V. Čijunskytė atkreipia dėmesį, kad Lietuvoje per praėjusius 12 mėnesių NT kainos kilo apie 10%. To priežastimi gali būti ir maža pasiūla, biurokratiniai barjerai gauti statybos leidimus arba jų gavimas trunka labai ilgai.
„Įdomu bus stebėti, kaip bus paveikta infliacija, NT paklausa kitąmet, kai įvyks pensijų reforma ir žmonės turės galimybę pasiimti dalį pensijų fonduose sukauptų lėšų. Po tokios reformos Estijoje matėme, kad didelė dalis pinigų buvo išleista skalbimo mašinoms, kelionėms, telefonams ir pan., – pasakoja „Profitus“ vadovė. – Labai norėtųsi, kad Lietuvos visuomenė daugiau domėtųsi investavimu ir neiššvaistytų pinigų. Manome, kad apie pusė išsiėmusių pinigus juos išleis vartojimui, bet kita dalis investuos į tokias platformas kaip mūsų, kur galima investuoti nedidelėmis sumomis ir užsitikrinti pinigų srautus ateityje.“
Investicija į NT – nuo 100 Eur
„Profitus“ Verslo plėtros vadovas Latvijos ir Estijos rinkose skaičiuoja, kad didesnė dalis iš pensijų fondų išsiims nedideles sumas, po keletą tūkstančių eurų. Tokių pinigų neužteks tiesiogiai nusipirkti NT, bet pakanka investuoti per tokias platformas kaip „Profitus“, kur galima investicija prasideda nuo 100 Eur. Ekonomistai skaičiuoja, kad bendrai iš pensijų fondų gali būti išimta apie 2–3 mlrd. Eur, kurių dalis, įsitikinęs A. Antanavičius, „nukeliaus į rimtus investicinius projektus“.
„Malonu stebėti, kad Lietuvos visuomenė tampa vis labiau finansiškai raštinga. Pavyzdžiui, grąža iš turimo NT nuomos Vilniuje duoda apie 5–7%, o turto prieaugis – dar apie 3%. Investavus į pasaulio akcijų indeksą vidutinė metinė grąža per 20 m. sudaro apie 10,5%. Todėl investuojantieji jau nededa visko į „plytas“, o pasinaudoję naujausiomis technologijomis ir galimybėmis atranda ir kitus finansinius instrumentus: fondus, tarpusavio skolinimo ar sutelktinio finansavimo platformas, kitus skolos instrumentus. Turėdami daugiau pinigų žmonės vis labiau atranda diversifikaciją ir į vieną objektą visų pinigų nelinkę investuoti, – atkreipia dėmesį „Profitus“ direktorė. – Be to, nuomojantys savo įsigytą NT, žino, kiek laiko reikia skirti juo rūpinantis, priežiūrai, nuomininkų paieškai ir t. t.“
Lietuva – tarp Europos lyderių
„Sutelktinį finansavimą ir kitus alternatyvius bankams finansavimo šaltinius galima būtų vadinti ekonomikos akseleratorium, nes jie užpildo nišą tuomet, kai bankai yra ar priversti būti atsargesni dėl turimų kriterijų ir reikalavimų, – teigia „Profitus“ direktorė. – Iš kitos pusės, kapitalas koncentruojasi pas didžiuosius NT vystytojams, o mažesniems vis sunkiau įeiti į rinką. Didieji gali pasiskolinti ir iš banko, ir išleisdami obligacijas, ir kreipdamiesi į sutelktinio finansavimo platformas, fondus, nes jiems iš vieno finansuotojo pasiskolinti net gali būti sudėtinga.“
A. Antanavičius atkreipia dėmesį, kad per sutelktinio finansavimo platformas dažniausiai investuoja vietos gyventojai ir skolinasi vietos verslas. Todėl ir finansinė grąža lieka šalyje, skatinama vietos ekonomika ir jos augimas. Be to, naujos finansavimo alternatyvos privertė ir bankus kitaip elgtis, jie negali užsukti finansavimo kranelių ir sustabdyti rinkos, NT vystymosi, „kaip tai darė iki sutelktinio finansavimo platformų atsiradimo“. Pasak jo, sutelktini finansavimo srityje Lietuva, palyginti su kitomis Europos šalimis, yra gerokai pažengusi ir daugelyje sričių net lyderiauja. Pvz., „Profitus“ Lietuvoje finansuoja ir 5 mln. Eur projektus, o Latvijoje panaši platforma – iki 1 mln. Eur, Estijoje – 2–3 mln. Eur. Tai lemia ir didesnis investuotojų skaičius Lietuvoje.
„Lietuva yra trečia Europoje pagal išduotų sutelktinio finansavimo platformų licencijų skaičių. Iš iki š. m. išduotų 98 licencijų 14 – Lietuvoje, o pagal transakcijų skaičių esame lyderiai“, – atkreipia dėmesį „Profitus“ vadovė.
Diversifikacijai renkasi ir užjūrius
Pernai Lietuvoje per sutelktinio finansavimo platformas buvo finansuota projektų už 278 mln. Eur, iš kurių 80% sudarė NT finansuojančios platformos.
„Visame pasaulyje NT yra didžiausia turto klasė, į kurią galima investuoti. Jei vertinsime pastarųjų 20 m. NT fondų grąžą, tai vidutinė metinė grąža sudaro 10,5%, – pasakoja V. Čijunskytė. – Be to, Lietuvoje yra NT nuosavybės kultas – apie 80% gyventojų turi NT, kai Vokietijoje ir Prancūzijoje – apie 50%. Beje, augančiai kartai jau nėra tokio didelio poreikio turėti daiktus, tarp jų ir NT.“
„Profitus“ vadovė taip pat atkreipia dėmesį, kad vystytojus NT traukia dar ir todėl, jog duoda didelę grąžą, net iki 30%. Ji taip pat pasakoja, kad diversifikuodami savo investicijas, kurie gali investuoti šimtus ar milijoną, NT perka Ispanijoje ar Dubajuje, bet, perspėja ji, ten NT išlaikyti kainuoja brangiai ir investicinės grąžos galima net nesulaukti.
„Dalis mūsų šalies gyventojų, ypač šiaurės ir šiaurės vakarų Lietuvos, perka NT Latvijoje. Jūrmaloje jis gali būti pigesnis net du kartus nei Palangoje, o šalia yra sostinė, oro uostas. Liepojoje, kuri nėra labai toli nuo Palangos, kainos taip pat gerokai mažesnės“, – teigia A. Antanavičius.
Ateitis – brangimas
Ekspertai mano, kad šiemet palūkanų normos dar bus mažinamos, o tai didins infliaciją. Tokiu atveju NT bus vertinamas kaip apsauga nuo infliacijos, o tai didins jo paklausą ir, atitinkamai, kainas.
„Kainą augins ir tai, kad vis daugiau butų parduodama ne su daline apdaila ar be jos, o su visa apdaila, gal net su dalimi baldų. Žmonės tampa vis labiau užimti ir neturi laiko remontams, – nori būstų be rūpesčių. NT vystytojai mato, kad neįrengti būstai vis mažiau populiarūs, o tie, į kuriuos gali keltis ir gyventi – vis paklausesni. Be to, įsigydami būstą su visa apdaila pirkėjai visai jo vertei gali gauti paskolą, – teigia „Profitus“ vadovė. – Taip pat augs įsigyjamo būsto plotas ir kvadratinio metro kaina. Koncentruojantis kapitalui didžiųjų žaidėjų rankose mažės aktyvumas ar net pasitrauks mažieji NT vystytojai. Daugės institucinių nuomotojų, kurie lems, kad žmonės galės investuoti į tokius projektus, o iš kitos pusės – nuomininkai gaus kokybiškesnę paslaugą. Kadangi visas pasaulis juda link tvarumo, pigesnį finansavimą gaus tie, kurie statys „žalesnį“ būstą.“
Kalbėdama apie sutelktinio finansavimo rinkos ateitį, V. Čijunskytė teigia, kad rinka tampa brandi, ji išsigrynina ir skaidrėja, gerėja jos kokybė, todėl mažės palūkanos. Pasikeitus reguliavimui į Lietuvos jau ateina tarptautiniai šios rinkos žaidėjai. Ji mano, kad šios rinkos dalyvių laukia konsolidacija.
Norite pasiūlyti temą, turite pastabų, pasiūlymų ar klausimų?
Parašykite „Mano pinigų“ redaktoriams.
